Aspecte importante
Atunci când interfonul nu mai funcționează, apare aproape imediat aceeași întrebare: cine trebuie să cheme firma de service și cine plătește reparația, asociația de proprietari sau proprietarul apartamentului? De multe ori, răspunsul este dat în grabă. Administratorul spune că problema se află în apartament, iar proprietarul susține că interfonul face parte din instalația blocului.
În realitate, răspunsul corect depinde de locul în care se află defecțiunea și de componenta afectată. Partea interfonului montată pe proprietatea comună intră, în mod normal, în responsabilitatea asociației de proprietari. Echipamentele și instalația aflate în interiorul apartamentului sunt, de regulă, în responsabilitatea proprietarului sau se facturează acestuia ca beneficiar individual.
Prin urmare, nu este corect să spunem că asociația plătește orice problemă a interfonului, dar nici că proprietarul trebuie să suporte orice intervenție doar pentru că defecțiunea se manifestă în apartamentul său.
Cine răspunde de interfon potrivit legii?
Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari face o delimitare între proprietatea comună a condominiului și proprietatea individuală. Articolul 35 include în categoria părților comune „interfonul – partea de instalație de pe proprietatea comună”. Această formulare este importantă deoarece arată că nu întregul sistem trebuie tratat automat în același mod. Contează dacă o anumită componentă se află pe proprietatea comună și deservește scara sau dacă se află în apartament și deservește exclusiv proprietarul respectiv.
Într-o instalație obișnuită, partea comună poate cuprinde panoul exterior de apel, sursa de alimentare, unitatea centrală de comandă, distribuitoarele comune, cablurile amplasate pe casa scării și dispozitivul de blocare a ușii, cum ar fi yala electrică sau electromagnetul. Configurația exactă diferă însă de la un sistem la altul. De aceea, responsabilitatea nu ar trebui stabilită numai după locul în care se observă problema, ci după identificarea tehnică a piesei defecte.
Legea arată și modul în care se repartizează costurile pentru partea comună. Cheltuielile privind întreținerea, service-ul, repararea sau modernizarea interfonului aflat pe proprietatea comună sunt încadrate, în principiu, la cheltuieli pe cota-parte indiviză. Asta înseamnă că ele se distribuie proprietarilor proporțional cu cota lor din proprietatea comună, conform documentelor condominiului.
Când răspunde asociația de proprietari pentru interfon?
Asociația de proprietari trebuie să gestioneze problema atunci când defecțiunea afectează partea comună a instalației. De exemplu, dacă panoul exterior nu mai permite apelarea apartamentelor, sursa sistemului s-a defectat, ușa nu mai poate fi deblocată de la interfon sau cablajul comun al scării este întrerupt, asociația ar trebui să solicite constatarea și intervenția unei firme specializate.
Administratorul sau comitetul executiv nu trebuie să stabilească din presupuneri ce piesă este defectă. Rolul lor este să anunțe furnizorul de mentenanță, să permită verificarea instalației și să prezinte proprietarilor documentele care justifică lucrarea și repartizarea costurilor. Legea îi atribuie administratorului responsabilități privind supravegherea lucrărilor de întreținere, gestionarea contractelor cu furnizorii și administrarea fondurilor asociației.
Este utilă și o precizare frecvent omisă: atunci când spunem că „plătește asociația”, banii provin tot din contribuțiile proprietarilor. Asociația nu suportă reparația dintr-un buget fără legătură cu locatarii, ci gestionează fondurile constituite de aceștia. Diferența constă în modul de repartizare. O reparație a instalației comune se distribuie conform criteriului legal aplicabil proprietății comune, nu este pusă integral în sarcina apartamentului în care a fost semnalat simptomul.
Când plătește proprietarul apartamentului?
Proprietarul răspunde, de regulă, pentru postul interior de interfon sau videointerfon, pentru receptor, monitor, butonul de deschidere și pentru partea de instalație care se află în proprietatea individuală și deservește numai apartamentul său.
Legea nr. 196/2018 prevede că proprietarul trebuie să își mențină locuința și echipamentele din dotarea proprietății individuale în stare bună de funcționare, pe propria cheltuială. Dacă proprietarul produce daune unei părți comune, de exemplu printr-o renovare care afectează cablul interfonului de pe coloană, tot el trebuie să repare stricăciunea sau să suporte costul intervenției.
Există și situația în care asociația are un contract de mentenanță ce acoperă intervențiile din apartamente. În acest caz, firma poate fi chemată prin asociație, fără ca reparația să devină automat o cheltuială comună. Articolele 87 și 88 din Legea nr. 196/2018 includ întreținerea interfonului și partea de instalație din interiorul proprietății individuale în categoria cheltuielilor pe beneficiari. Costul se poate gestiona prin asociație, dar se repartizează proprietarului care beneficiază individual de serviciul respectiv, pe baza documentelor justificative.
Această diferență dintre cine organizează intervenția și cine o plătește este esențială. Asociația poate contacta firma de service pentru a păstra compatibilitatea sistemului și pentru a evita intervențiile neautorizate, iar costul unei componente individuale poate reveni proprietarului apartamentului.
Ce se întâmplă dacă interfonul nu funcționează într-un singur apartament?
Faptul că doar un apartament are o problemă nu dovedește automat că postul interior este defect. Lipsa soneriei, imposibilitatea de a comunica sau lipsa comenzii de deschidere pot fi cauzate de receptor, de conexiunile din apartament, de cablul individual, dar și de un distribuitor aflat pe casa scării sau de o conexiune comună.
La fel, faptul că mai multe apartamente sunt afectate nu înseamnă obligatoriu că întregul sistem trebuie schimbat. Poate exista o defecțiune localizată la o sursă, la un modul de comandă, la un cablu sau la panoul exterior.
Din acest motiv, o constatare tehnică trebuie realizată înainte de stabilirea responsabilității financiare. Tehnicianul ar trebui să precizeze în documentul de intervenție ce componentă a fost găsită defectă, unde este montată, dacă deservește un singur apartament sau mai multe și ce lucrare este necesară. Aceste informații îi permit administratorului să încadreze corect cheltuiala și reduc riscul unui conflict între asociație și proprietar.
Cine plătește schimbarea completă a interfonului?
Înlocuirea completă sau modernizarea sistemului de interfonie este diferită de o reparație punctuală. Dacă se schimbă panoul exterior, sursa, cablajul comun, dispozitivul de blocare și celelalte elemente ale instalației comune, lucrarea trebuie discutată și aprobată în cadrul asociației, cu respectarea procedurilor legale.
Hotărârile adoptate legal de adunarea generală sunt obligatorii inclusiv pentru proprietarii care nu au participat la ședință sau care nu sunt membri ai asociației. Proprietarii participă la plata lucrărilor asupra părților comune în proporțiile stabilite în conformitate cu legea.
Situația posturilor interioare trebuie clarificată separat în ofertă și în hotărârea asociației. Unele proiecte includ înlocuirea tuturor posturilor din apartamente pentru a asigura compatibilitatea cu noul sistem. Alte proiecte prevăd un model standard și permit fiecărui proprietar să aleagă, contra cost, un echipament individual diferit, cum ar fi un monitor video.
Oferta firmei trebuie să precizeze clar ce componente sunt comune, ce echipamente devin proprietatea fiecărui apartament, ce costuri se repartizează pe cota-parte indiviză și ce costuri se facturează pe beneficiar. O ofertă în care apare doar o sumă totală, fără această delimitare, poate genera neînțelegeri la întocmirea listei de plată.
Poate un proprietar să refuze plata pentru că nu folosește interfonul?
Un proprietar nu este exceptat de la cheltuielile comune doar pentru că susține că nu folosește interfonul, că intră numai cu cheia sau că nu dorește să răspundă la apeluri. Legea precizează că renunțarea la folosirea unei părți din proprietatea comună nu înlătură obligația de a contribui la cheltuielile comune.
Această regulă se aplică părții comune a sistemului. Interfonul contribuie la controlul accesului și la funcționarea intrării blocului, iar aceste beneficii privesc condominiul în ansamblu. În schimb, un serviciu sau o intervenție care privește exclusiv postul interior al unui anumit apartament trebuie analizat ca o cheltuială individuală sau pe beneficiar, nu împărțit automat tuturor proprietarilor.
Cine răspunde dacă apartamentul este închiriat?
În relația cu asociația de proprietari, responsabil rămâne proprietarul apartamentului. Chiar dacă în contractul de închiriere este prevăzut că anumite reparații sunt plătite de chiriaș, această înțelegere nu îl înlătură pe proprietar din raportul cu asociația.
Dacă chiriașul a deteriorat receptorul, monitorul sau altă componentă, proprietarul poate recupera costul de la acesta potrivit contractului de închiriere și situației concrete. Față de asociație însă, obligațiile proprietarului rămân valabile. Legea arată expres că raporturile dintre locator și locatar nu îl absolvă pe proprietar de obligațiile sale față de asociație.
Cum se evită conflictele privind plata reparației?
Cea mai sigură abordare începe cu o sesizare clară către administrator. Proprietarul trebuie să descrie exact problema: interfonul nu sună, comunicarea se aude întrerupt, butonul nu deschide ușa sau postul interior nu pornește. Administratorul solicită apoi verificarea firmei care întreține sistemul sau a unui specialist compatibil cu instalația existentă.
După constatare, trebuie verificat dacă echipamentul se află în garanție, dacă intervenția este inclusă în contractul de mentenanță și dacă piesa defectă aparține instalației comune sau proprietății individuale. Documentul de intervenție și factura ar trebui să separe costurile comune de cele individuale.
Nu este recomandat ca un proprietar să modifice singur conexiunile interfonului sau să cheme o persoană fără experiență în sistemul instalat. O legătură greșită poate afecta alte apartamente, poate bloca funcționarea panoului exterior sau poate deteriora sursa și modulele de comandă. În plus, dacă intervenția provoacă daune instalației comune, costurile pot reveni persoanei care le-a produs.
Concluzie: asociația răspunde de partea comună, proprietarul de partea individuală
La întrebarea „cine răspunde de interfon?” răspunsul corect este următorul: asociația de proprietari gestionează și organizează reparațiile instalației comune, iar costurile se repartizează proprietarilor conform regulilor aplicabile proprietății comune. Proprietarul răspunde pentru echipamentele și instalația din interiorul apartamentului, iar intervențiile individuale pot fi facturate direct sau gestionate de asociație sub forma cheltuielilor pe beneficiari.
Înainte de a decide cine plătește, trebuie identificată cauza reală a defecțiunii. O constatare tehnică bine făcută, o ofertă transparentă și un contract de mentenanță care delimitează componentele comune de cele individuale pot preveni majoritatea disputelor.
Pentru blocurile din București, Interada oferă un proces complet de verificare, instalare și mentenanță a sistemelor de interfonie, cu soluții adaptate atât blocurilor vechi, cât și ansamblurilor rezidențiale noi. Abordarea urmărește rezolvarea clară a problemei, cu impact minim pentru locatari și cu o delimitare transparentă a lucrărilor necesare.